Refinanceの後始末

無事に家をリファイナンスできたのはいいのだけれど、少しずつその後始末が。

まずは古いモーゲージの口座に残っていたエスクロー(保険、固定資産税を支払うための積み立て口座)がちゃんと戻ってくるか、ヤキモキ。「口座を閉鎖してからエスクローの清算が済むまで、2週間かかります」と言われた通り、きっちり2週間後の日付で戻って来た。

当然チェックで戻って来たので、銀行まで行くのが面倒だから50セントの手数料を我慢してオンラインで入金しようと思ったら、一日に入金できるチェックの合計(こんなもの、これまで気にもしていなかったのだが)を越える額面だったため、銀行まで行く羽目に。チェックというのはこちらが入金するまでは向こうの口座にお金が残った状態になるので、一日でも遅く入金すれば、それだけ(チェックを振り出した)銀行が利子を得することになる。そうはさせじと速攻で入金。

それが終わったと思ったら、10月分のモーゲージの支払いが戻って来た。リファイナンスが本当にクローズしたのが10月5日、わたしはモーゲージの支払いを銀行の口座自動引き落としにしていたので、クローズする前にすでに引き落とされていた10月分の支払いが返金に。これでまたまた銀行に行くことになった。(もちろん速攻で。)

さて、新しいモーゲージはエスクローがないので、保険も固定資産税も自分で払わないといけないのだが、いつが期日だったかなと思って保険会社の通知を見ると、「これはお知らせで、請求書ではありません。請求書はモーゲージ会社に送りました」という文面が。これではいかん、請求書をこっちに送ってもらわねばいかん、と保険の担当のおばちゃんにメール。

と、細々とした残務処理があるのだが、2.75%のためと思って耐えているこの頃。

Online Closing

今日、家のリファイナンスを2.75%の5/1 ARMでクロージングしたので、その経過をまとめてみる。(わたしがロックインしたときは2.75%だったが、今はさらに下がって2.55%!)ARMでも一回の上げ幅は最大2%なので、6年目は悪くても4.75%、これなら今の30年固定と変わらない。ついでにローンの最高利率は8.75%、80年代みたいなインフレ時代は、8.75%なんて「夢の低金利」だった。90年代に初めて買った家も、当初は30年固定で7%を遥かに上回る年利だった。だから、ARMでもあまり心配していない。

理屈の上からだけなら、今は金利が低いので、手持ちのキャッシュをモーゲージの支払いに当てるよりは安定した配当のある株式や債券に投資した方がいいのだろうけど、このお金はちょっとでも目減りするのが嫌でキャッシュで持っていたもの。それから、そういう理屈とは別に、この際、超低金利モーゲージ・低支払いを体験してみたいという安直な理由もあって、手持ちの現金をキャッシュ・インしてリファイナンスすることにした。(そのあたりの計算の詳細は以前に書いた。ここに使った数字は計算上の例えで、実際の額ではない。)

8月の下旬にING DIRECTで2.75%の5/1 ARMを宣伝してたので、そのサイトの指示に従ってオンラインで情報を記入したら、翌日、ING DIRECTから電話がかかってきて「本当にリファイナンスしますか?今の時点でノーと言えば、あなたには何の費用もかかりませんが、ここでイエスと言って、あとになって気が変わったら、家のアプレイザル、タイトルサーチなどの実費をいただくことになります。」とのこと。

ここでイエスと言ったら、すぐにING DIRECTの自分の口座の中にモーゲージの項目が出来、まずは提出しなければならない書類の一覧がポストされた。2年分のW-2、最近の給与証明、保険の証明など、スキャンして指定されたページにアップロードするようになっている。(FAXも可となっていたけれど、はっきり言ってFAXよりスキャンの方がその場で相手に届いたことが確認できるので安心。同業の方には「ペーパーのオンライン投稿ページと同じような感じ」と言えば、わかってもらえるかも。)同時に、同じく自分の口座内にモーゲージ申請の進展状況を示すページが登場し、「お送りいただいた書類を確認しました」「タイトルサーチが完了しました」「アプレイザルを発注しました」など、一つ一つの項目をクリアするたびにメールでアラートが来て、チェックできるようになっていた。

やがてアプレイザーから電話がかかってきて、家のアプレイザル(実際に家を見て、評価額を見積もる)の日程を決め、タイトルカンパニーから電話がかかってきてクロージングの相談。

「クロージングはオンラインで行いますがよろしいですか?オンライン・クロージングを希望されない場合は、お送りした書類にご自分でノータリーの前でサインして送り返していただくこともできますが、その場合、当方が書類の説明を行うことはできません。」

モーゲージのクロージングはこれまでに何回もしているから、どういう書類が出て来るのかはだいたい予想はついたが、オンライン・クロージングがどんなものか興味があったので、そちらを選択した。

クロージングの際には、書類にわたしの署名が必要になるが、オンライン・クロージングだとそれは不可能。(アクロバットのPDF署名機能などは、まだこの手の書類には認められてないようだ。)代理人が署名することを許可するLimited Power of Attorneyの書類が送られてきて、それにノータリーの前でサインして送り返す。タイトルカンパニーはUPSと提携していて、ノータリーのいるUPSのオフィスに行けば、無料でノータライズされる仕組みになっているらしいが、うちは大学内の同じ建物の中にノータリーの人がいるので、そこに持っていってノータライズしてもらい、自分でFedExで送った。

やがてアプレイザルの結果がサイト内にポストされ、最終段階に。先週、タイトルカンパニーから、「あなたのモーゲージは9月28日以降ならいつでもクローズできます」とメールが来たので、どうせオンライン・クロージングだから行き帰りの時間の無駄もないし、さっさと済ませてしまおうということで、今日、朝一番にクローズした。

オンライン・クロージングとはカンファレンスコールとウェブミーティングを組み合わせたもの。約束の時間に指定された電話番号にかけ、ウェブミーティングにアクセスし、ミーティングコードを入力するとクロージング・オフィサーとカンファレンスコールでつながる。州によってはクロージングに弁護士の同席が義務づけられているところもあるが、その場合の弁護士もタイトルカンパニーが用意してくれるらしい。(もちろん自分の弁護士を同席させることもできる。)コンピューターの画面にクロージングの書類が表示され、各項目をクロージング・オフィサーが順番に説明し、異議がないかどうか質問される。経過は全部録音・録画されているらしい。全部の説明が終わったら、コンピューターの画面に「異議はありませんか?」「これらの書類に署名することに同意しますか?」などなど、もう一度質問が登場、すべてにOKを出すと終了である。それからしばらくすると、メールで「すべての書類の処理が完了しました」とのアラートが来て、タイトルカンパニーのサイトから代理人が署名した書類にアクセスできるようになっていた。

さて、わたしはキャッシュ・イン・リファイナンスなので、どうやってキャッシュを追加するのか不思議に思っていたら、(普通のクロージングなら、クロージングの席にキャッシャーズ・チェックを持っていく)ここは極めてローテク、タイトルカンパニーにキャッシャーズ・チェックを送れとのこと。

かくして、今回のリファイナンシングは、電話とコンピューターと、職場の同じ建物内のノータリーのおばちゃんと、これまた職場内にあるFedExの投函口と、徒歩圏内の銀行の支店という最小行動半径の中で完了したのだった。(もちろんキャッシャーズ・チェックがちゃんとタイトルカンパニーに届き、現在のモーゲージが完済され、その決済が済むまでは本当の終わりではないのだが。)

リファイナンスしようかな

モーゲージ(住宅ローン)のレートがここ50年で最低だとか。2年前に30年固定のレートが5%を切ったときにリファイナンスしたので、ちょっとやそっとのことでは食指が動かなかったのだが、5/1 ARMで2.75%などというのを見てしまったので、ちょっと胸がドキドキ。最近の頭がクラクラするようなマーケットを見ていると、windfallを安全に運用する場所というのが思い浮かばず、それならモーゲージを何とかできないかと考えたのが事の始まり。世間一般ではサブプライム危機以来30年固定信仰がものすごく強くなり、ARMを借りるのは危険すぎるという声もあるが、2.75%という数字が気になっていくつかのシナリオで計算してみた。最初のローン額は適当。グラフをクリックすると大きくなります。

シナリオ1(赤線 実線は支払った利子の合計、点線はローン残高)
現状
年利5%、30年固定で200,000ドル借りたとすると、月々の支払い額は1,073ドル、30年間に払う利子総額は186,511ドル。

シナリオ2(オレンジ線)
Windfall(棚からぼたもち)
ここで5年目にボーナスとか宝くじが当たったとかで思いがけず100,000ドルが手に入ったとする。
元のローンに一度だけ追加で90,000ドル(その時点でのローン残高の約半分)払うと14年でローン完済、その間に払う利子総額は71,059ドル。

シナリオ3(青線)
リファイナンス
しかしその90,000ドルを追加してローン残額を減らし、残りの部分を2.75%でリファイナンスすると借り換えたときのローン額は約94,000ドル。
月々の支払いは383ドルと非常に少なくなるが、完済するのは(最初から勘定すると)35年後、その間に払う利子総額は92,208ドル(これは2.75%の年利が続くとしての計算)。ただし月々の支払いを低く抑えて、残ったお金を投資に回すとすれば、(最初の5年は)2.75%を上回るリターンを出せば「勝ち」なので、これは達成できない目標ではないはず。リファイナンス後5年くらいで引っ越す予定ならARMのリセットは心配ない。

シナリオ4(緑線)
リファイナンスするが、毎月、前と同じだけ払い続ける
毎月、以前と同じ1,073ドルを払い続ければ借り換え後8年(最初から計算すれば13年)で完済、利子総額は最初の5年間と借り換え後の合計が59,105ドル。たとえ5/1 ARMでも、5年目に利率がリセットするときの残高は39,000ドル程度なので、利率が低ければローンを続け、高ければその時点で完済することも不可能な額ではない。

実際はこれに税金だとかリファイナンスの費用とかが入ってくるので、この数字だけで比べることはできないが、まあ大雑把なところとしてはこんなものだろう。

シナリオ2と4を比べると、利子総額の差は1万ドルくらいだが、リファイナンスした場合、最低支払い額がうんと低くなるので、キャッシュフローにフレキシビリティが生まれるのは魅力。(それを無駄遣いしなければ、の話だけど。)5年後に引っ越すつもりなら、シナリオ3に従って余剰のキャッシュフローをせっせと貯蓄して次の家の頭金を貯め、ずっと住むつもりならシナリオ4に従って、5年後完済を目指すというところか。「5年後に引っ越すつもりなら、余計なことせずにwindfallをじっと持ってたらいいじゃない」という考えもあるだろうけど、今のCDやセービングの利率でキャッシュをじっと持ってるというのは、それはそれで忍耐力が要る。貯蓄(キャッシュ)が減ると、「また貯めなきゃ」という意欲が湧くという理由もあるし。

Refinance

現在、家のローンをリファイナンス中です。買ったときの利率が6.375%だったので、利率が下がったら絶対リファイナンスするぞ!とタイミングを見計らっていたのですが、12月から1月にかけて30年ものの利率が5%を切ったときにロックインしました。評価額も買ったときよりほとんど下がってないので(下がってないことを喜ばなくてはならないご時世というのは寂しいですね)、まず問題ないだろうということですが、本当にクロージングが終わるまでは目が離せません。
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