ARM

遅まきながら税金やるために机の上に積み上げた一年分の書類を整理してたら、 ARM (Adjustable Rate Mortgage) のレート変更のお知らせがいくつか出てきた。元々のローンの契約で、レート変更の前には「現状では新しいレートはこうなります」というお知らせをしないといけないことになっているらしい。実際には新しいレートが有効になる時点での LIBOR を元に算出されるので、このお知らせの中の数字は、投資記事の「利上げはあるのか、あるならいつだ?」という予想記事程度の信憑性しかない。しかし、現在よりも大きな数字を見せられると、やっぱりちょっとビビりますよね。そこに追い打ちをかけるように「今リファイナンスすれば、あなただけ特別に◯◯%!」とかいうお誘いが来るというシナリオ。

前にも書いたように ARM の最初5年のレートは 2.75%。2016年11月から変動金利。

4月に来たお手紙では新しい利率(推定)は3.75%。これを放置していたら9月には4%というもっと恐ろしげな数値に。実際にはローン・モディフィケーションで一ヶ月分に相当する手数料のみで2.875%を勝ち取ったのですが。

ローン・モディフィケーションの利率も結構変動するようなので、今回はなんともラッキーでした。

Rate Renew 続き

Rate Renew の手続きはまだ完了していないのですが、今日、ローン会社のサイトを見たら Rate Renew の利率が変わっていました。

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わたしが申し込んだときは 2.875% だったのが、今申し込んだら 3.125% らしい。まあ住宅ローンの利率はコロコロ変わるのが普通なので、不思議はないのですが。早めに申し込んでよかった。

Rate Renew

うちの住宅ローンがCapitalOne 360の5/1 ARM (最初の5年は固定金利、その後、毎年金利が変わる)なのは何度か触れましたが、もうすぐ固定期間が終わるのを放置していたら、オンライン口座にネット上でRate Renew というオプションが登場しました。ローンの支払いは銀行口座から自動振込で、滅多にこのページを開けることがないので、いつからこのオプションが出ていたのかわかりませんが、郵便では「固定期間が終わります、新しいレートは4%です、リファイナンスのご相談はこちらに電話してください」というものしか来たことがありません。リファイナンスの手数料が結構高いので、それを払うくらいならペイオフしてしまっても、と思ってた矢先のことでした。(中西部の不動産価格はそんなものなのです。)

このページの説明によると、トータルのローン期間を伸ばすことなく500ドル弱の手数料のみで新しく5年の固定期間を設定できるとのこと。新しいレートは2.875%。今のローンそのままだと次の1年は4%になるので、それよりはずっとお得ですね。扱いとしては現行のローンのloan modificationになるようです。リファイナンスよりずっと安いです。

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当該ページのスクリーンショットを見ても、maturity dateは変わっていませんね。

銀行側としても、クレジットスコアは高いし、これまで5年間、一回も支払い遅れたことないし、CapitalOne内の他の口座の情報を共有するのかどうかは知りませんが(しないはずはないと思いますが)他の口座にも貯蓄があるし、そもそも指標金利が低いままなので、固定金利期間終了が目前に迫っているのにリファイナンスの相談がないということは、他所でリファイナンスを考慮している可能性がある、それならお客を逃すよりは安い金利でも続けてもらいたいのでしょうね。

ということで、さっそく申し込みました。果たして本当に500ドル弱で済むのか?Hidden costはないのか?初めての経験なのでちょっとワクワクドキドキします。

Interest rate

自宅のローンは5/1 ARM (最初の5年間は利率固定、その後は毎年利率が変わる)で、この秋には利率固定期間が終了し、変動期に突入することに気がついた。先日レンダーから予想利率通告の手紙が来たのだけれど、それによると利率は今よりかなり上がるらしい。と言っても3%台だけど。この機会に久しぶりに最近の住宅ローンの利率なるものを調べてみた。

結論からいうと、リファイナンスすれば今と同じくらいの利率をキープすることができるけど、リファイナンスの手数料がばかにならない。完済もオプションの一つではあるけれど(中西部の不動産価格ならではのオプション)、大幅にキャッシュが減るのもちょっと不安。このまましばらくARMを続けて、折を見て完済しますかねえ。

保険の見直し

うちの保険は2,3年前にエージェントが店を畳んで別のエージェントに引き継がれた。それ以来、新しいエージェントが「保険を見直しましょう、毎年見直しましょう。」とやけに熱心に電話してくる。

最初の年は、「ご挨拶に」ということでエージェントの下っ端がうちにやって来たので、「ふんふん、あっそう。」といなして何も変更せずに追い返した。

去年は「見直しましょう」とメールが来たけど放置していた。

今年はメールを無視していたら、電話がかかって来て、なぜかむこうのオフィスまで行く羽目に。それも最初は下っ端とのアポだったはずが、いつの間にかエージェンシーのオーナーとのアポに変わっていた。オーナーと言っても、30代半ばか40前くらいの(わたしから見れば)若いオッサンだったけど。

ここまで熱心に電話してくるのは、きっと生命保険を売りたいんだろうと思ったのだけど、行ってみたら、やはりその通り!

自動車保険、家屋保険、アンブレラの話が一通り終わったところで、

保険屋「税金対策は何かされてますか?」

わたし「リタイアメント口座に最大限入れて、見た目の所得を減らしてますよ。」

保(目をキラリと光らせて)「それは、それは。実は税金のことを考えると、お金には三種類のカテゴリーがあります。」

わ「あ〜、そういう話ね、よう知ってるし、時間の無駄やからやめて〜。」

保「よくご存知でしょうけど、2分だけお時間をください。」

わ(勝手にして。生命保険買わへんで。)

保「一番目のカテゴリーはですね、普通の銀行預金ですね。これは日々の生活のためには必要ですが、預金する前に税金引かれてますし、利息には税金がかかります。」

わ(今どき銀行預金の利息なんか、税金対策したいと思うほどの額ないし。だいたい10ドル未満やから申告対象にもならへんわ。)

保「二番目は401kなどのリタイアメント口座です。これは現在の見かけの所得を減らすことになりますし、引き出すまで税金はかかりません。しかし、引き出すときには、その時点でのタックスブラケットで税金がかかりますし、一定年齢に達すると、好む好まざるに関わらず引き出し義務が発生します。」

わ(それで?)

保「しかし、第三のカテゴリーは違います。ここにお金を入れると、引き出し時に全く税金がかからないのです!」

わ「Rothマックスアウトしてるし。」

保「それは大変結構です。でも、Rothに一年間に拠出できる額は限られてますよね。引き出し義務もありますし。(←これ不正確。生きてる間はRothには引き出し義務はない。)そこで、cash value life insuranceの出番です。これなら年間の拠出額制限はありません。うんたらこんたら〜」

わ「はいはい、そういうお話ね。わたし、家二軒抱えてるとかで見かけのAGIがすごく低い年に前職の403bをRoth convertしたんですわ。こうやったらRothの制限額を迂回できるんですよ。だから、その辺、間に合ってますし、生命保険は興味ないから。」

保「そうですか。今日はお時間ありがとうございました。生命保険、考慮してみてください。いつでもお電話待ってます。」

わ(こっちは余剰のキャッシュ備蓄して、マーケットクラッシュするの楽しみに待ってるのに。生命保険なんか買わへんわ。term-life(掛け捨て保険)は職場についてるし、cash value life insuranceはオーバーヘッドが高すぎるもん。)

最近、トルネードやらハリケーンやらで家屋保険はぜんぜん儲からないらしいから、生命保険に熱心なんでしょうねえ。

ところで、前回の天井修理の記事、写真をとのご要望があったので、写真つけておきました。

保険の結末

前の記事から一ヶ月以上も放置してしまった(笑)。

結局あの後すぐに保険の査定が来たのだけど、一回目は「屋根の勾配がきつすぎるので自分では登れない。来週、屋根屋を連れて出なおして来ます。」

で、出直しの結果は、

「嵐で枝が落ちてきて屋根に穴が開いた、というのではなく、老朽化した屋根から雨漏りして天井が落ちたのだから、天井の修理には保険は効きません。」

「ただし、今回の嵐のものと見られる多少のダメージはあるので、それに関しては支払う。」

ということで、ほんの少しだけ保険の支払いが来ました。最近の保険の支払いはウェブサイトに銀行の口座番号を入力したら自動振込されるので、これは便利。

しかしこれでは修理はなるべく安くあげる必要があるので、同居人に対策を練るように指令発動。その結果、

  1. 天井はドライウォールなので、その部分のドライウォールを入れ替える必要がある。穴のままでは塞げないので、知り合いのハンディマンに頼んで周辺の天井をきれいに四角に切り取る。これが人件費20ドルくらい。
  2. 同居人がホームセンターにドライウォールを買いに行く。30ドルくらい。
  3. どこからともなくヒスパニックのドライウォール職人を探し出して来て、手のあいたときに修理に来てもらう。70ドル。

ということで、天井の修理は総額120ドルくらいだった。あんな派手に天井が落ちたから、どれくらい修理にかかるのかと心配したけれど、建築や修理の基礎を理解してる人には大したことじゃない模様。でも、保険を介してコントラクター呼んだら、すごい値段をつけるんだろうなあ。

追記

ご要望に答えてビフォア・アフターの写真を。

ビフォア

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アフター

photo 2 photo 1

写真で見るとちょっと色の違いがわかるけど、ちょっと見た目には気がつかない程度です。

 

天井が…

日曜日の晩、オフィスにしているベッドルームのドアを開けると、

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床を見ると

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天井が落ちてる… ドサッとかいう音を聞いた覚えもないし、留守中に起こったのか、激しい雨音のせいで聞こえなかったのか。コンピュータとかの上に落ちなかったのがもっけの幸い。

カリフォルニアは史上最悪の干ばつだそうですが、ここら辺は観測史上最も雨の多い夏だったそうな。

屋根のどこからか雨漏りして天井のドライウォールが濡れて落ちた様子。(水漏れで天井がこういうふうに落ちるのは職場でも何度も経験があるので、これくらいのことでは驚かないアメリカ生活(苦笑い)。)

で、早速、保険屋のサイトからクレイムを出すと、日曜日の晩(それも連休の中日)だというのにすぐ電話がかかってきて、一応の情報確認。家は住める状況であること、屋根が崩壊したのではないことを説明する。

火曜日にローカルのオフィスから電話がかかり、本日(水曜日)、保険の見積もりのアポ。「お宅の屋根、登れますか?」と聞かれたときに、前回(5年ほど前)に別件で来た見積もりの兄ちゃんは自分で屋根に登って煙突のキャップを直してくれたから、「大丈夫ですよ、登れますよ」と答えたのだけど、今回来たオバちゃんは屋根のてっぺんまで登れず。「来週、屋根のぼり専門チームが出直します」とのこと。

争点は、この雨漏りが今回のストームで屋根にダメージが起こったせいなのか、単なる屋根の老朽化でストームとは無関係なのかという点らしい。単なる老朽化なら、屋根の修理はもちろんのこと、天井の修理も保険はカバーしないとのこと。高い保険料払ってるのに…

ということで、果たして保険は下りるのか、修理はいくらくらいかかるのか。

謎の駐車車両

クリスマスの少し前あたりから、家の前にサビの浮いた古ぼけた乗用車が。しかも、なぜか進行方向と逆向きに路上駐車。何日も動かした形跡がなかったので盗難車両かと思っていたら、ある日、その車に人が出入りしているのを発見。ようやくこの車とオサラバできるかと思ったら、夜中のうちに戻ってきて、また同じようにうちの前に、進行方向と逆向きに停めてあった。

うちの向かいは借家で、一ヶ月以上空き家だったのが、クリスマス前に新しい店子が入ったようで、どうもそこの車かと思うのだけど、確信はない。

しかし、その借家の前は別に路上駐車禁止でもないし、他の車が停まってるわけでもないのに、なぜわざわざうちの前に停める?それも進行方向と逆向きに?(←この辺、進行方向と逆向きに駐車してる車を時々見かけるので、もしかしたら合法なのかと思ったけど、市の条例では禁止されている模様。)

一度見かけた感じでは、その車の持ち主は、警備員とかやっていそうなタイプ。大体クリスマス直前に引っ越してくるとか、(向かいの借家の住人と仮定してのことだが、)ちょっとワケありかもしれないので、あまり関わりあいになりたくない。

まあ、その車の停まっている場所は、ゴミ回収のトラックが路地から出てきてターンする場所なので、そのうちにぶつけられるんじゃないかと思っている。

不動産評価額 地元の新聞から

地元の新聞記事によると、今年は不動産評価額異議申立てによる減額合計は、180ミリオンドルとのこと。これがどのくらい大した額なのか、わたしにはさっぱり想像がつかないのだけど、このうちの約10%が、とあるショッピングモールの評価額が90ミリオンから72ミリオンに減額されたことによるのだそう。

この減額に伴う固定資産税の減収額は約4ミリオンドル。ただし固定資産税の総収入金額は1ビリオンドルを越えるので、大きな打撃というほどではない。

ほとんどのケースは評価額の減額要請だったが、中には増額要請も。あまりに評価額が低くては希望価格で売却できないとか、ローンが組めないとかいう理由で、増額を希望する人がいるのだそう。

この記事に出てる例は、減額の絶対額の大きなものばかりだけど、うちは25%を越える減額を勝ち取ったので、減額率としてはかなり大きな方ではないかと思う。

不動産評価額不服申立ての結果

今日、郵便受けにお手紙が入ってました。

ドキドキしながら封を切ると、

こちらが申し出た価格で受理されておりました!アプレイザーが気を利かせて(?)買ったときの価格よりも少しだけ低く評価してくれたので、これまでで最低の評価額!500ドルの値打ちあったわ〜。

でも、当カウンティは不動産評価額は毎年見直しなので、来年はどうなるのやら。毎年500ドル払うのはごめんだわ。シカゴ(クック・カウンティ)はわたしが住んでた頃は本格的な見直しは3年毎で、間の年は7%以上は評価額を上げられない、という法律を通したけれど、ここにはそんな法律ないし。