From the Land of Freedom Fries

無事に家をリファイナンスできたのはいいのだけれど、少しずつその後始末が。 まずは古いモーゲージの口座に残っていたエスクロー（保険、固定資産税を支払うための積み立て口座）がちゃんと戻ってくるか、ヤキモキ。「口座を閉鎖してからエスクローの清算が済むまで、２週間かかります」と言われた通り、きっちり２週間後の日付で戻って来た。 当然チェックで戻って来たので、銀行まで行くのが面倒だから５０セントの手数料を我慢してオンラインで入金しようと思ったら、一日に入金できるチェックの合計（こんなもの、これまで気にもしていなかったのだが）を越える額面だったため、銀行まで行く羽目に。チェックというのはこちらが入金するまでは向こうの口座にお金が残った状態になるので、一日でも遅く入金すれば、それだけ（チェックを振り出した）銀行が利子を得することになる。そうはさせじと速攻で入金。 それが終わったと思ったら、１０月分のモーゲージの支払いが戻って来た。リファイナンスが本当にクローズしたのが１０月５日、わたしはモーゲージの支払いを銀行の口座自動引き落としにしていたので、クローズする前にすでに引き落とされていた１０月分の支払いが返金に。これでまたまた銀行に行くことになった。（もちろん速攻で。） さて、新しいモーゲージはエスクローがないので、保険も固定資産税も自分で払わないといけないのだが、いつが期日だったかなと思って保険会社の通知を見ると、「これはお知らせで、請求書ではありません。請求書はモーゲージ会社に送りました」という文面が。これではいかん、請求書をこっちに送ってもらわねばいかん、と保険の担当のおばちゃんにメール。 と、細々とした残務処理があるのだが、2.75%のためと思って耐えているこの頃。

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ちょうどタイミングよく “e-closing” の記事を見つけたので、リンクを貼っておく。 http://realestate.msn.com/goodbye-paper-hello-e-closings

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今日、家のリファイナンスを2.75%の5/1 ARMでクロージングしたので、その経過をまとめてみる。（わたしがロックインしたときは2.75%だったが、今はさらに下がって2.55%！）ARMでも一回の上げ幅は最大2%なので、６年目は悪くても4.75%、これなら今の３０年固定と変わらない。ついでにローンの最高利率は8.75%、８０年代みたいなインフレ時代は、8.75%なんて「夢の低金利」だった。９０年代に初めて買った家も、当初は３０年固定で7%を遥かに上回る年利だった。だから、ARMでもあまり心配していない。 理屈の上からだけなら、今は金利が低いので、手持ちのキャッシュをモーゲージの支払いに当てるよりは安定した配当のある株式や債券に投資した方がいいのだろうけど、このお金はちょっとでも目減りするのが嫌でキャッシュで持っていたもの。それから、そういう理屈とは別に、この際、超低金利モーゲージ・低支払いを体験してみたいという安直な理由もあって、手持ちの現金をキャッシュ・インしてリファイナンスすることにした。（そのあたりの計算の詳細は以前に書いた。ここに使った数字は計算上の例えで、実際の額ではない。） ８月の下旬にING DIRECTで2.75%の5/1 ARMを宣伝してたので、そのサイトの指示に従ってオンラインで情報を記入したら、翌日、ING DIRECTから電話がかかってきて「本当にリファイナンスしますか？今の時点でノーと言えば、あなたには何の費用もかかりませんが、ここでイエスと言って、あとになって気が変わったら、家のアプレイザル、タイトルサーチなどの実費をいただくことになります。」とのこと。 ここでイエスと言ったら、すぐにING DIRECTの自分の口座の中にモーゲージの項目が出来、まずは提出しなければならない書類の一覧がポストされた。２年分のW-2、最近の給与証明、保険の証明など、スキャンして指定されたページにアップロードするようになっている。（FAXも可となっていたけれど、はっきり言ってFAXよりスキャンの方がその場で相手に届いたことが確認できるので安心。同業の方には「ペーパーのオンライン投稿ページと同じような感じ」と言えば、わかってもらえるかも。）同時に、同じく自分の口座内にモーゲージ申請の進展状況を示すページが登場し、「お送りいただいた書類を確認しました」「タイトルサーチが完了しました」「アプレイザルを発注しました」など、一つ一つの項目をクリアするたびにメールでアラートが来て、チェックできるようになっていた。 やがてアプレイザーから電話がかかってきて、家のアプレイザル（実際に家を見て、評価額を見積もる）の日程を決め、タイトルカンパニーから電話がかかってきてクロージングの相談。 「クロージングはオンラインで行いますがよろしいですか？オンライン・クロージングを希望されない場合は、お送りした書類にご自分でノータリーの前でサインして送り返していただくこともできますが、その場合、当方が書類の説明を行うことはできません。」 モーゲージのクロージングはこれまでに何回もしているから、どういう書類が出て来るのかはだいたい予想はついたが、オンライン・クロージングがどんなものか興味があったので、そちらを選択した。 クロージングの際には、書類にわたしの署名が必要になるが、オンライン・クロージングだとそれは不可能。（アクロバットのPDF署名機能などは、まだこの手の書類には認められてないようだ。）代理人が署名することを許可するLimited Power of Attorneyの書類が送られてきて、それにノータリーの前でサインして送り返す。タイトルカンパニーはUPSと提携していて、ノータリーのいるUPSのオフィスに行けば、無料でノータライズされる仕組みになっているらしいが、うちは大学内の同じ建物の中にノータリーの人がいるので、そこに持っていってノータライズしてもらい、自分でFedExで送った。 やがてアプレイザルの結果がサイト内にポストされ、最終段階に。先週、タイトルカンパニーから、「あなたのモーゲージは９月２８日以降ならいつでもクローズできます」とメールが来たので、どうせオンライン・クロージングだから行き帰りの時間の無駄もないし、さっさと済ませてしまおうということで、今日、朝一番にクローズした。 オンライン・クロージングとはカンファレンスコールとウェブミーティングを組み合わせたもの。約束の時間に指定された電話番号にかけ、ウェブミーティングにアクセスし、ミーティングコードを入力するとクロージング・オフィサーとカンファレンスコールでつながる。州によってはクロージングに弁護士の同席が義務づけられているところもあるが、その場合の弁護士もタイトルカンパニーが用意してくれるらしい。（もちろん自分の弁護士を同席させることもできる。）コンピューターの画面にクロージングの書類が表示され、各項目をクロージング・オフィサーが順番に説明し、異議がないかどうか質問される。経過は全部録音・録画されているらしい。全部の説明が終わったら、コンピューターの画面に「異議はありませんか？」「これらの書類に署名することに同意しますか？」などなど、もう一度質問が登場、すべてにOKを出すと終了である。それからしばらくすると、メールで「すべての書類の処理が完了しました」とのアラートが来て、タイトルカンパニーのサイトから代理人が署名した書類にアクセスできるようになっていた。 さて、わたしはキャッシュ・イン・リファイナンスなので、どうやってキャッシュを追加するのか不思議に思っていたら、（普通のクロージングなら、クロージングの席にキャッシャーズ・チェックを持っていく）ここは極めてローテク、タイトルカンパニーにキャッシャーズ・チェックを送れとのこと。 かくして、今回のリファイナンシングは、電話とコンピューターと、職場の同じ建物内のノータリーのおばちゃんと、これまた職場内にあるFedExの投函口と、徒歩圏内の銀行の支店という最小行動半径の中で完了したのだった。（もちろんキャッシャーズ・チェックがちゃんとタイトルカンパニーに届き、現在のモーゲージが完済され、その決済が済むまでは本当の終わりではないのだが。）

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今回のハリケーンアイリーンは東海岸の人口密集地帯を北上して、各地で大騒ぎになったのだが、うちは遠く離れているのでハリケーンは全く関係なし。でも、「地下室浸水」とか「強制避難区域指定」とかいうニュースを見て、これまでの経験上、いくつか思ったことを。なにしろオマハに引っ越してきた一年目の夏は、猛烈な雷雨で何度か保険のお世話になったので。 Q: 暴風で木の枝が折れ、車を直撃し、車体が壊滅状態。これは保険でカバーされますか？ A: Comprehensiveと呼ばれる車両本体をカバーする保険に入っていれば、カバーされるはず。対人、対物しか入っていなければカバーされない。 Q: 木の枝が折れ、庭に散乱しています。幸いなことに家屋に損傷はありません。庭の片付けの費用は保険でカバーされますか？ A: 家屋に損傷がなければ、片付け費用は保険でカバーされないのが普通。木を植え替える費用などもカバーされない。（このシナリオは自分の家で経験済み。）逆に木の枝が折れて屋根に落ち、屋根を修理しなければならない場合は、その枝を除去しないと作業ができないので、屋根修理費用のみならず除去費用もカバーされる模様。フェンスの損傷も普通はカバーされる。 Q: 停電のため不便なので、ホテルに泊まりました。ホテル代は保険でカバーされますか？ A: 停電だけでは住居が居住不可能になったわけではないので、普通ホテル代はカバーされない。（これも自分で経験済み。）火事や浸水で居住不可能になった場合は、家が居住可能な状態になるまでの費用はカバーされる模様（保険の契約内容にもよる）。しかし、市が無料で避難所などを提供している場合は、避難所に行くという選択をせずにあえてホテルに泊まったということで、保険でカバーされない可能性もあるかも。ただし停電のために冷蔵庫の中の食品が腐った場合、その費用は保険でカバーされるらしい。（でも、食品の値段の合計は保険のdeductibleに満たないことが多いので、被害が冷蔵庫の食品だけならあまり意味はない。） Q: 来年以降、保険の掛け金は上がりますか？ A: 上がると思っておいた方がショックが少なくてすみます。（これも経験済み。でも、その保険会社は、実際保険の支払いが必要なときに、手早く割と気前よく小切手をくれたので、保険会社を変更して対応が悪くなるのも嫌なので、会社を変えずにいる。）

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モーゲージ（住宅ローン）のレートがここ５０年で最低だとか。２年前に３０年固定のレートが５％を切ったときにリファイナンスしたので、ちょっとやそっとのことでは食指が動かなかったのだが、5/1 ARMで2.75%などというのを見てしまったので、ちょっと胸がドキドキ。最近の頭がクラクラするようなマーケットを見ていると、windfallを安全に運用する場所というのが思い浮かばず、それならモーゲージを何とかできないかと考えたのが事の始まり。世間一般ではサブプライム危機以来３０年固定信仰がものすごく強くなり、ARMを借りるのは危険すぎるという声もあるが、2.75%という数字が気になっていくつかのシナリオで計算してみた。最初のローン額は適当。グラフをクリックすると大きくなります。 シナリオ１（赤線　実線は支払った利子の合計、点線はローン残高） 現状 年利５％、３０年固定で200,000ドル借りたとすると、月々の支払い額は1,073ドル、３０年間に払う利子総額は186,511ドル。 シナリオ２（オレンジ線） Windfall（棚からぼたもち） ここで５年目にボーナスとか宝くじが当たったとかで思いがけず100,000ドルが手に入ったとする。 元のローンに一度だけ追加で90,000ドル（その時点でのローン残高の約半分）払うと１４年でローン完済、その間に払う利子総額は71,059ドル。 シナリオ３（青線） リファイナンス しかしその90,000ドルを追加してローン残額を減らし、残りの部分を2.75%でリファイナンスすると借り換えたときのローン額は約94,000ドル。 月々の支払いは383ドルと非常に少なくなるが、完済するのは（最初から勘定すると）３５年後、その間に払う利子総額は92,208ドル（これは2.75%の年利が続くとしての計算）。ただし月々の支払いを低く抑えて、残ったお金を投資に回すとすれば、（最初の５年は）2.75%を上回るリターンを出せば「勝ち」なので、これは達成できない目標ではないはず。リファイナンス後５年くらいで引っ越す予定ならARMのリセットは心配ない。 シナリオ４（緑線） リファイナンスするが、毎月、前と同じだけ払い続ける 毎月、以前と同じ1,073ドルを払い続ければ借り換え後８年（最初から計算すれば１３年）で完済、利子総額は最初の５年間と借り換え後の合計が59,105ドル。たとえ5/1 ARMでも、５年目に利率がリセットするときの残高は39,000ドル程度なので、利率が低ければローンを続け、高ければその時点で完済することも不可能な額ではない。 実際はこれに税金だとかリファイナンスの費用とかが入ってくるので、この数字だけで比べることはできないが、まあ大雑把なところとしてはこんなものだろう。 シナリオ２と４を比べると、利子総額の差は１万ドルくらいだが、リファイナンスした場合、最低支払い額がうんと低くなるので、キャッシュフローにフレキシビリティが生まれるのは魅力。（それを無駄遣いしなければ、の話だけど。）５年後に引っ越すつもりなら、シナリオ３に従って余剰のキャッシュフローをせっせと貯蓄して次の家の頭金を貯め、ずっと住むつもりならシナリオ４に従って、５年後完済を目指すというところか。「５年後に引っ越すつもりなら、余計なことせずにwindfallをじっと持ってたらいいじゃない」という考えもあるだろうけど、今のCDやセービングの利率でキャッシュをじっと持ってるというのは、それはそれで忍耐力が要る。貯蓄（キャッシュ）が減ると、「また貯めなきゃ」という意欲が湧くという理由もあるし。

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市役所のPlanning Department（都市計画課）から郵便が来たので、すわ、また建物の条例違反か、歩道の工事かと恐る恐る開いてみたら、省エネコミュニティ建設のためのプログラムのご案内。 こんな感じ。 http://reenergizeprogram.org/ 古い家が多く、かつ所得があまり高くない地域が対象に選ばれたらしく、うちから１マイルほどのバフェットさんの家のある地域は今回の対象外（笑）。 このプログラムに参加すると、自分の家のエネルギー効率を改善するための補助金が出るらしい。対象となるのは断熱材注入、冷暖房機器の保全、アップグレードなど。うちの冷蔵庫（家に付いてきた）は古いし、２台あるエアコン外機の１台も相当古い。窓も古いからできれば何とかしたいところ。 自分の持ち出し分は上限３５００ドルで、それを越える部分はこのプログラムが払ってくれるとのこと。（運営資金は連邦政府のグラント。おそらくstimulus packageの一環だったものが、ようやく回って来たのではないかと思われる。）うちの家にどんな評価が出るか不明だが、とりあえず登録してみた。

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ふっふっふ、これで三日連続更新。。。 先週の日曜日の朝、突然、温水器が動かなくなった。３年前に取り付けたRheemのタンクレス（日本でいう瞬間湯沸かし器）。そのようなこともあろうかと思って、タンクレスを取り付けた同居人が古い温水器（アメリカではごく普通のタンク式モデル）を残して、バルブ一つで切り替えできるようにしてあったので、急場はとりあえず古い温水器で凌ぐことができた。しかしこの古い温水器、いったいいつ取り付けたのかもわからない老朽機種で、そもそもこれがいつ寿命が来るかもしれないからということでタンクレスに切り替えたのだから、いつまでもこれに頼るわけにはいかない。幸い部品は保証期間内だったので、月曜日の朝、メーカーに電話したら、内部の回路の不調だろうということで、すぐにFedExで新しい回路を送ってもらえることになった。（実際電話したのは同居人。もともと温水器を取り付けたのも同居人。室内置きの機種なので、水道とガスの配管を引き、換気のために地下室の壁に穴を開けるのも、全部自分でやった。タンクレスは「エコ」で「高級」ということになっているので、工事を頼むとかなり高くつく。） これが問題の回路。 単なる瞬間湯沸かし器のくせに、こんな複雑なもんを内蔵しとるのか？（日本のみたいに、「お風呂が沸きました」とか「ガスの元栓を閉めました」とかいちいちしゃべるわけではない。タイマー機能があるわけでもない。単純にお湯を沸かすだけの代物である。） この湯沸かし器、販売元はRheemだが（保証書の表紙、左側の丸いのがRheemのロゴ） どうやら作ってるのは日本のパロマ（部品の袋） どうせ皆、日本語なんか読めへんと思て、そのままにしとるな。 パロマの瞬間湯沸かし器といえば、子供の頃、テレビ番組のコマーシャルでよく見かけた覚えがある。今になってそんなもんと地の果てネブラスカで再会するなんてね。 で、何とか取り扱い説明書に従って回路を取り替えて、まずは無事に温水器が復活。めでたしめでたし。予備の老朽温水器は、近いうちに取り替える予定。

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「最近、ブログの更新が遅い。」「しかも、YouTubeをくっつけてお茶を濁すなんて、手抜きやん。」と日本から叱責の電話がかかってきた。貴重な読者に見限られてはならないので、何とか頑張らないと。。。 ということで、地元新聞のサイトをちらちら見ていたら（地元新聞は購読していないので、サイトを見るだけ）、不動産評価額を含めた地元不動産の総合サイトができたというので、のぞいてみた。 curbwise.com いちおう自分の家の評価額は去年と変化なし。あれ、裏どなりの家はいつの間にか住人が変わってたのには気づいてたけど、売れてたのか。売れずに賃貸に出したのかと思ってたのに。うちは３年半前に買ったときの値段から評価額が変わってないけど、同時に考慮してたもう一軒の方は、当時の売値よりも評価額が一割下がってるよ。あの辺、borderline neighborhoodだから、不動産マーケットが悪くなるとダメージが大きいんだろうな。 と、地元民はいろいろローカルな思いを寄せるのだが、地元以外の方がこのサイトをご覧になって一番ショックを受けるのは、なんといっても不動産の値段だろう。本日のトップページにある「最近のbiggest sale（高額物件）」のお値段は$630,000。 東西海岸地域なら、こんなの高額物件に入らないでしょ。 Recent saleの初っ端は$15,000。 小さな物件だけど、いちおう一軒家ですよ。ゼロの付け忘れではありません。郡の評価額よりも低いということは、何やらワケあり物件（差し押さえ？）かもしれないけれど、それにしてもどうです、さすがはfly-over countryでしょう？アメリカ全体の個人住宅の値段の中央値が$150Kだか$180Kだかいうのは、東西海岸以外ではこういう値段で不動産が取引されているからなのです。

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クリスマス前に市役所に手紙を送った歩道の補修費用の件、来年になるまで何の返事も来ないだろうと思ってたら、なんと昨日、郵便（本物の郵便）が。 その内容は… 「かくかくしかじか、市役所にご連絡いただきありがとうございました。ご指摘の歩道補修費用は、市役所が負担いたします。ご質問があれば、55X-XXXXにお電話ください。」 こんな簡単に解決するとは思ってなかったら、何だか拍子抜け。 いま、市長のリコールがかかってるし、市財政の赤字を埋めるためにレストラン税や自動車税を上げたりしたところだから、ちょっと市役所全体が低姿勢なのかな？ あと、今回学習したことは、証拠に残る返事が欲しければ、電話番号を書かずに郵便でやり取りするのが一番、ということ。電話だと、いざというときに、「言った」「言ってない」で問題になるのが嫌だから。 よって今回の市役所の手紙は、大事に保管するものとする。

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これまで半年、教会のレッスン室のオルガンでずっと練習してきたのだが、やはり練習用のオルガン（ペダル付き）が家に一台欲しいところ。オルガンの先生から「中古オルガンの広告が出てたよ。」とメールが来たので、実物を見に行くことにした。 売り主は六十代後半か七十代くらいの爺さん。わたしは世間話（small talk）があまり得意でないのだが、同行した同居人が聞き出したところを総合すると、オルガンは娘（？孫？）のためについ最近、中古で買ったもの。しかし今住んでる家を手放して近くに住む娘のところに身を寄せることになったので、そうなると置き場所がない。だから買ったばかりのオルガンを手放すのだと。 さらによく話を聞いてみると、どうやらモーゲージからwalk awayしようとしている様子。爺さんの家のある辺りはオマハのダウンタウンから離れた新興住宅街（と言ってもオマハは狭いので、ダウンタウンから車で２０分ほどだが）で、いまだに新しい土地が売りに出ている地区。新築だって今なら住宅不況で投げ売りになっているだろうから、こんなところで築五年ほどの家を売るには相当時間がかかるだろうことが容易に予想された。 しかし！ この爺さんの家が築五年ということは、爺さん夫婦は六十代でおそらく普通のモーゲージを組んで、この家を買ったはず。その年で、新たに一軒家を買うという行為そのものに、住宅バブル時のメンタリティがありありと浮かんでくる。家の前に出ていた「売り家」の看板の不動産エージェントの名字が爺さんと同じ名字だったところをみると、どうやらこのエージェントは爺さんの娘（あるいは義娘）ではないだろうか？ということは、この家を買ったのも、彼女の勧めだった可能性がある。（「お父さん、老後資金を手っ取り早く増やすには不動産が一番よ。今（２００５年頃？）、新築を買っても、お父さん、お母さんが介護が必要になるまであと１０年か２０年。その頃までには不動産は大きく値上がりしてるはずだから、お父さんたちが介護施設に行くときにこの家を売れば、介護費用は十分賄えるわよ。」*） その上、モーゲージからwalk awayしている様子にもかかわらず、家の中には立派なクリスマスツリーが飾られ、ツリーの周りには孫のためと思われるクリスマスプレゼントがきれいにラッピングされて用意されていた。まあ、アメリカというのは見かけの立派な安物が簡単に手に入る国だから、クリスマスツリーやプレゼントを見て「こんなことにお金を浪費するなんて」と言いつらうのも何だが、これがやっぱりアメリカではよくある経済感覚なのかな？モーゲージよりもクリスマスプレゼントの方が優先順位が高いとは… 今日のNew York Timesにloan modificationに成功した夫婦の話が出ていたが、この人たちだってもともとバブルの頂点で頭金なし、変動金利で家を買って、モーゲージが払えなくなったのがトラブルの始まり。「この経験に懲りたので、今では１、２ヶ月のモーゲージ支払い分に当たる金額をsavings accountに入れておくようにしてます。」…ちょっと「お金」ってもんをなめてるんじゃない？ * これはわたしの勝手な想像です。事実を確認したわけではありません。

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